Vender un apartamento comprado sobre planos antes de escriturar es posible pero se debe tener claridad sobre conceptos jurídicos. Acá te los explicamos.
Para empezar, es fundamental distinguir entre derechos personales y derechos reales.
Los derechos personales son aquellos que te permiten exigir a otra persona que te entregue una cosa, haga algo o se abstenga de hacer algo, estas obligaciones se derivan comúnmente de un contrato. En contraste, respecto a los derechos reales, se debe indicar en primera medida que el término "real" proviene del latín "res", que significa cosa, por lo tanto, los derechos reales se refieren a derechos sobre cosas, como un bien inmueble. El derecho real más importante es el derecho de propiedad. Así, si eres el propietario de un inmueble eres el titular del derecho real de propiedad sobre dicho inmueble.
Cuando compras un apartamento sobre planos, en esencia, estás adquiriendo un derecho personal derivado del contrato con el desarrollador, la constructora o el fideicomiso responsable del proyecto. Este derecho personal te da la expectativa de que, una vez se complete la construcción y cumplas con tus obligaciones, principalmente pagar el precio,se realizara la escritura de transferencia y obtendrás el derecho real de propiedad del inmueble.
Sin Escritura, No Hay Derecho Real de Propiedad: Antes de la escritura, no eres oficialmente propietario del apartamento. En cambio, tienes un derecho personal basado en el contrato que firmaste con el desarrollador.
Transferencia de Derechos Personales: Cuando decides vender el apartamento antes de la escritura, lo que realmente estás vendiendo es tu posición contractual, no el derecho real de propiedad. Esto implica transferir tu derecho personal al nuevo comprador, quien se convierte en el nuevo titular de ese contrato.
Revisión del Contrato: El nuevo comprador debe revisar detenidamente el contrato original para entender todos los derechos y obligaciones. Esto incluye verificar cuánto se ha pagado hasta la fecha y cuánto queda por pagar. Por ejemplo, si el apartamento cuesta 300 millones y tú ya has pagado 200 millones, el nuevo comprador deberá estar preparado para pagar los 100 millones restantes.
Valoración del Apartamento: Es posible que el valor del apartamento haya aumentado desde que lo compraste. En este caso, el precio de venta de tu posición contractual puede incluir una prima. Siguiendo el ejemplo, si el apartamento se revalorizó y ahora se vende a 500 millones, el nuevo comprador podría pagar una cantidad mayor. La negociación entre el comprador inicial y el nuevo comprador determinará el monto exacto.
Costos Asociados: La transferencia de una posición contractual generalmente conlleva costos mucho menores que los asociados con la transferencia del derecho real de propiedad, como costos de escrituración, registro e impuestos. Estos costos pueden representar alrededor del 3% del valor total de la compraventa en el caso de una transferencia real.
Sí, puedes vender un apartamento comprado sobre planos antes de que se escriture, pero es crucial comprender que estás transfiriendo tu posición contractual y no el derecho real de propiedad. Ambos, el comprador y el vendedor, deben estar bien informados sobre los términos del contrato y las implicaciones financieras de la transacción.