El contrato de arrendamiento, por regla general, se encuentra regulado por el Código Civil, específicamente en los artículos 1973 a 2044. Esta normativa otorga a las partes una amplia libertad contractual, lo que les permite ajustar los contratos de arrendamiento según sus necesidades particulares.
Sin embargo, existen dos excepciones importantes:
- Los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda urbana. Estos se rigen por la Ley 820 de 2003, que regula en detalle este tipo de contratos, limitando significativamente la libertad contractual de las partes. Esta regulación responde a la protección constitucional de la vivienda, por lo cual la ley ha entrado a regular en detalle las estipulaciones que pueden contener estos contratos, buscando que se mantenga, en todos los casos, un equilibrio entre arrendador y arrendatario.
- En segundo lugar, en los contratos de arrendamiento de locales comerciales se generan automáticamente por mandato de la ley derechos a favor del arrendatario en cuanto a las renovaciones en los contratos, una vez transcurridos más de dos años de ejecución del contrato. Esta disposición busca proteger la clientela que el local comercial ha construido, y la ley establece expresamente que no es válido ningún pacto en contrario. Estas estipulaciones se encuentran en el Código de Comercio en los artículos 518 a 524.
En conclusión, la regla general establece que todos los contratos de arrendamiento se rigen por el Código Civil y pueden ser diseñados a la medida de las partes. No obstante, existen dos excepciones clave:
- Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, que deben acoplarse a las disposiciones de la Ley 820 de 2003.
- Los contratos de arrendamiento de locales comerciales, una vez transcurridos más de dos años de vigencia, en los cuales el arrendatario adquiere derechos especiales de renovación conforme al Código de Comercio.