Cuotas extraordinarias durante la compra de un inmueble

En la compra de inmuebles se debe considerar que ocurre en caso de que se decretan cuotas de administración extraordinaria durante proceso de compra.

La Ley de Propiedad Horizontal y la Solidaridad en el Pago

La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, establece claramente las responsabilidades en cuanto al pago de expensas comunes. En sus artículos 21, incisos tercero, cuarto y quinto, se especifica lo siguiente:

• Solidaridad en el Pago: La ley establece que tanto el propietario anterior como el nuevo propietario del bien privado tienen responsabilidad solidaria respecto a las expensas comunes no pagadas por el anterior propietario al momento de realizar la transferencia del dominio. Esto significa que, si el vendedor tiene deudas con la copropiedad, el comprador podría verse obligado a asumir esas deudas.

• Paz y Salvo: En la escritura de transferencia del dominio, el notario debe exigir un paz y salvo de contribuciones a las expensas comunes expedido por el representante legal de la copropiedad. Aunque el paz y salvo es un requisito para garantizar que el inmueble está al día en sus pagos, es posible realizar la transferencia sin este documento, siempre que se deje constancia en la escritura pública de la solicitud presentada al administrador y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas existentes.

Cuotas Extraordinarias y su Gestión durante la Compra

Cuando un edificio anuncia una cuota extraordinaria durante el proceso de compra, se generan preguntas sobre quién debe asumir esta responsabilidad. Es fundamental entender cómo se distribuyen estas cuotas y cuándo se generan las obligaciones de pago.

1. Cuotas Extraordinarias Decretadas Antes de la Escritura

Si se ha decretado una cuota extraordinaria antes de la firma de la escritura pública de compraventa, la responsabilidad de pagar esta cuota recae generalmente en el vendedor. Esto se debe a que el vendedor es quien tenía la obligación de pagar hasta el momento de la transferencia del dominio. El comprador no debería asumir el costo de una cuota extraordinaria que se haya decidido antes de que la propiedad cambie de manos, ya que esta decisión fue tomada por el propietario anterior.

2. Cuotas Extraordinarias con Fechas de Pago Diferidas

En algunos casos, las cuotas extraordinarias pueden ser pagaderas en varias fechas a lo largo de un período. En estos escenarios, es crucial revisar los detalles específicos de la obligación de pago:

• Obligación Inicial: La obligación de pagar puede generarse al inicio de la implementación de la cuota, con fechas adicionales para el pago. En tal caso, el vendedor sigue siendo responsable de la cuota correspondiente hasta el momento de la transferencia.

• Obligación Progresiva: Si la obligación de pagar la cuota se genera progresivamente a medida que se alcanzan las fechas de pago, es necesario determinar cómo se divide la responsabilidad entre el vendedor y el comprador. En este contexto, la cuota debe ser prorrateada según el tiempo en el que cada parte tenía la propiedad.

Importancia de la Debida Diligencia

Antes de finalizar la compra de un inmueble en propiedad horizontal, realizar una debida diligencia es crucial para evitar problemas futuros. Aquí hay algunos pasos recomendados:

1. Solicitar el Paz y Salvo: Aunque es posible realizar la transferencia sin un paz y salvo, es altamente recomendable que el comprador obtenga este documento para asegurarse de que no existan deudas pendientes.

2. Revisar Actas de Asambleas: Solicitar y revisar las actas de las últimas reuniones de la asamblea de copropietarios puede proporcionar información valiosa sobre las decisiones recientes, incluyendo la aprobación de cuotas extraordinarias y otros gastos que puedan afectar la propiedad.

3. Consultar con un Abogado: Considerar la asesoría de un abogado especializado en propiedad horizontal puede ayudar a clarificar responsabilidades y garantizar que todos los aspectos legales estén cubiertos antes de completar la compra.

Conclusión

El manejo de las cuotas extraordinarias durante la compra de un inmueble en propiedad horizontal requiere una comprensión clara de las responsabilidades de pago y una atención cuidadosa a los detalles del contrato. Asegurarse de que el paz y salvo esté en orden y realizar una revisión de las actas de la asamblea de copropietarios son pasos esenciales para protegerse de sorpresas desagradables. Con la debida diligencia, los compradores pueden navegar con éxito en el proceso de compra y asegurar que su inversión esté protegida contra posibles contingencias financieras.